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住宅建设用地使用权自动续期问题:立法者有意的沉默
分类:法律知识    文章来源:    点击数:1293     更新时间:2016-4-20
        这两天,“温州官员”火了,因为他们再次抛出了10年前那个曾经热热闹闹的话题——住宅建设用地使用权自动续期问题,从而“口水”如泉涌,漫向了温州。这不,连新华社都坐不住了。在微信上看到颜雪明先生写的《温州官员何以蠢到看不懂物权法?》,该文说出了大家有关私权保护的心里话,从文后回复看,非常有人气。笔者在钦佩和赞成的同时,也有些不同的看法,写出来请大家批评(并无什么创见,多是借鉴过去的资料和法理解释常识)

首先,对《物权法》149条进行文义解释。该条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”第2款规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”对第1款的含义,颜文指出:“从文义上理解,就是业主什么也不用做,不用申请、不用审核、不用交费。”对此进行“不用申请、不用审核”的解释是对的,但似乎还有不妥之处。如无扩张或限缩的必要,文义解释一般不能超越文字的意义范围,所谓“自动续期”在范围(或对象)上只能是针对“使用权期间”,而非“使用权出让费”。由此,“如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则”就是正确的。

其次,从历史解释来看,也不能得出“不用交费”的结论。 根据《城市房地产管理法》(自1995年1月1日起施行)第二十二条,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”不过,这个规定,被《物权法》(自2007年10月1日起施行)局部进行了修改,主要在149条是将建设用地使用权分成“住宅”和“非住宅”两种并区别对待,对前者明确规定了“自动续期”,但并未规定是否应重新交费。可以从立法资料中,对本条的立法本意进行探求。

物权法草案二审稿曾规定,建设用地使用权期满,建设用地使用权消灭;登记机构应当回收建设用地使用权证书;建设用地使用权期满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期满前一年申请续期;续期应当支付土地出让金。四审稿对有关条款作出了修改:住宅建设用地使用权期满的,自动续期;建设用地使用权期满,根据公共利益需要收回的,应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期时,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。


五审稿规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。五审时,许多常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。但一些常委会委员同时提出,在住宅建设用地续期是否需要支付土地使用费的问题上,应该慎之又慎,深入研究。 因而在六审时,草案取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。


由此可以看出,对住宅建设用地使用权“自动续期”时要不要支付使用费的问题,是《物权法》故意留下的一个法律漏洞(具体原因可以检索当时的讨论和争议,此不赘述),至今依然没有填补。但这一漏洞并非没有意义,它是立法者根据当时的社会状况作出的妥当性判断,在法解释学上属于“立法者有意的沉默”。不过,就目前状况来看,立法者不能再这样继续沉默下去了!


最后,本人基本赞同颜文关于这个问题在立法论上的趋势判断。同时也有必要客观地指出, “温州官员”的解释并非一无是处,在出现错误(或许是媒体误读)的同时也有正确的部分。本人希望,立法者能够借此话题契机,深入社会进行调查研究,尊重和顺应民心所向,在正在编纂的民法典中提供具有法律智慧的解决方案。

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