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房屋买卖中代理人无权代理权,你应该知道如何诉讼!!!
分类:法律知识    文章来源:    点击数:1351     更新时间:2016-5-20

文:吴取彬   隆安律师事务所合伙人、律师


【导读】: 房屋买卖中,经常遇到这样的情形:产权人的近亲属配偶、父母、子女兄弟姐妹,甚至是产权人的朋友等为产权人代办一些房屋出售事宜,但是这种代理行为极易产生纠纷,尤其是房价暴涨时, 出售方(房屋的产权人)往往以代理人未经其授权为由拒绝履行合同。

 

笔者近期接到很多这类的法律咨询,今天在这里谈谈房屋买卖中, 若遇到无权代理的情形,我们该如何诉讼。我们先看一个小案例,看看法院如何判决:

 

【小案例】

 

无权代理,代理人承担赔偿责任

 

钱小姐是某房屋的产权人,张女士是钱小姐的母亲, 2013 年初张女士将钱小姐名下的房产在中介挂牌出售,于 2013 1 24 日代钱小姐与向先生签署《居间协议》及《房屋买卖协议》,并收取定金人民币 2 万元,同时协议约定了于 2013 3 24 日前签署正式房地产买卖合同的时间。

 

向先生在等待签署正式合同的期间房价上涨了约 10% 。到合同签署之日,张女士明确告知向先生,房屋不卖了,理由是未经得其女儿同意,由于双方就赔偿问题协商未果。 向先生诉至法院要求钱小姐及张女士支付其违约金人民币 40 万元,并退还定金人民币 2 万元。

 

【法院审理】

法院经审理后认为,由于钱小姐对张女士的行为不予追认,张女士的行为 属无权代理,其行为对钱小姐不发生法律效力,由此引起的法律责任由张女士承担。由于上述《房屋买卖协议》系无效合同,自始没有法律约束力,双方约定的违约责任条款也属无效条款。 张女士因该合同取得的定金 20,000 元应返还向先生,还应赔偿先生因此受到的损失。

 

【法院判决】

 

最终,法院判决张女士退还向先生定金人民币 20000 元,并酌情判决张女士赔偿向先生的损失人民币 80000 元。

 

从上述案例中,可清楚的看出对于无权代理的情形,对于买方来说极为不利,房屋上涨了 20 万元,最终买方拿到的损失仅有 8 万元。

 

【律师析案】

 

那么针对 2016 2 3 月份房价暴涨后,在遇到类似纠纷时,作为买方该如何提起诉讼?

 

首先,应看代理人的行为是否构成表见代理

 

根据合同法第四十九条的规定,若能够认定代理人的行为构成表见代理,则合同依法成立并生效。针对房屋买卖合同,若出售人此时违约可依法追究出售人的违约责任,若违约金明显低于实际损失的,可主张实际损失,这里实际损失可以是因房价上涨带来房屋差价损失。

 

延伸阅读(点击文章标题即可阅读):

文章:卖方违约,买方损失如何确定,且看上海高院的解答

 

那么究竟如何判断代理人的行为构成表见代理呢?

 

这是司法实践中的难点问题,往往也是法官行使自由裁量权的范畴。司法实践中,不同法官对同一事实往往都会有不同的理解。但是无论如何,对于是否构成表见代理,应 最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》来综合判断,该意见第十三条规定“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。 合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权 可见,表见代理的构成要件有三:

一是 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;

二是 相对人相信或认为行为人具有代理权。如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示或行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。

三是 相对人主观上善意且无过失。相对人不知道或者不应知道无权代理人没有代理权,且对这种不知道并不存在疏忽大意或者过失。

 

针对当前二手房屋买卖合同,作为近亲属代签合同是否构成表见代理,我们应从上述构成表见代理的条件逐条分析:

 

1 、行为人是否无权代理权。

作为出售方(产权人)本人以行为人未经授权为由拒绝履行合同,要看行为人在代为签署合同时是否持有出售方的授权委托书,或有其他证据证明出售方委托了行为人代为出售房屋,若买受方没有证据证明行为人有代理权,则应视为无权代理。

 

2 、买受人是否有足够的理由相信行为人有代理权   

这个条件非常关键,在房屋买卖中,行为人往往持有出售方的身份证、户口簿、房地产权证、房屋钥匙等,另外加上行为人与产权人之间往往存在特殊的身份关系,如夫妻关系、父子关系等。那么能否从这些表象中就认定行为人有代理权,个人认为仍然需要根据实际情况予以认定,否则将会造成凡近亲属间的无权代理都会被视为表见代理的结果。但是,作为买受方还是尽量让法官相信代理人是有代理权的。

 

3 、买受人主观上善意且无过失

应当结合合同订立和履行过程中的各种因素,综合判断合同买受人是否为善意且无过失,即买受人不知道代理人无代理权,其在作出相应判断时已尽到合理注意,不存在明显的疏忽或懈怠。

 

其次、若确属无权代理,则相关法律责任由行为人承担

 

若行为人的行为属于无权代理,且不构成表见代理,则根据《合同法》第四十八条的规定,相关法律责任由行为人(代理人)承担。

 

针对当前房价暴涨的情形,在行为人无代理权的情形下签署的房屋买卖合同,司法实践中一般会认定为无效的合同,由于行为人的行为导致相对方(买方)失去交易机会,导致房屋重置成本提高,必然给相对方带来损失,但交易机会丧失之损失无法等同于合同履行后可得利益之损失,加之行为人在无代理权的情形下签署的房屋买卖合同,行为人及买受人均有过错。因此,在司法实践中,对于买受人的损失,法院不可能判决全额赔偿房屋差价的损失,法院会根据行为人的过错程度,酌情判决赔偿一定的数额。

如同上述案例,房价上涨20万,最终法院只判决行为人赔偿8万。

 

因此,对于代理人无权代理的情形,最好应将出售方(产权人)及代理人一并作为被告诉至法院,当然如果只诉出售方,在法院在审理过程中,可能会依法追加代理人作为被告或 案件的第三人参与诉讼。

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